내 집 마련기(3) - 보금자리론(+신용대출) 신청하기

계약서 작성

3월 24일에 가계약금 송금, 그 다음 날인 3월 25일에 부동산을 방문해 정식으로 계약서를 작성했다.

​

가계약금을 24일 밤에 넣고 25일에 계약을 진행하는 일정이었기 때문에, 계약서 세부사항에 대한 협의시간이 부족한 편이었는데, 엄청 친절하신 중개인 분께서 오전동안 문자로 연락을 주고받으며 계약서 특약사항에 대해 친절히 응대해 주셨다.

그래서 어려움 없이 계약서에 아래 두 개 사항을 추가로 넣을 수 있었다.

• 매도인 및 해당 물건지의 원인으로 인해 매수인의 주택담보대출 실행이 어려울 경우 계약은 자동 해지되며 매도인은 계약금을 반환하기로 한다. 단, 매수인의 원인일 경우 제외
• 매도인은 현 내부상태의 하자가 없음을 확인 고지하며 잔금시까지 발생하는 하자는 처리하기로 한다. 또한 잔금일 이후 6개월 이내 중대하자가 발생할 경우 매도인이 수리하기로 한다.

​

첫 번째 조건의 경우 인터넷을 찾아보면 쉽게 볼 수 있는 계약금 반환 특약이고, 후자의 경우 매수 이후 발견 못한 하자를 대비한 조항이었다. 두 가지 특약사항에 대해 매도인도 흔쾌히 수락해서 특약사항을 정하는 부분에선 크게 시간이 걸리지 않았다.

​

잔금일은 내가 보금자리론 신청 및 심사에 시간이 많이 걸릴거라고 생각해 2달 후로 해달라고 했는데, 중개인 분께서 '보통 한 달 정도면 다 된다'라고 했던 말을 믿어도 될 뻔 했다 ㅋ_ㅋ.

​

계약서 작성 당시 매도인의 우리은행 근저당권이 설정되어 있었는데, 이 부분은 잔금 날 동시말소 조건으로 진행하기로 하고, 전날 이체했던 가계약금에 얹어 추가 @를 이체하고 영수증을 발급받으며 정식으로 계약을 체결했다.

​

보금자리론 신청 준비

보금자리론은 무주택자에게 시세가 6억원 이하인 주택의 70%까지(생애최초의 '특례'는 80%) 대출을 해주는 기금대출이다.

금리가 더 저렴한 디딤돌도 있는데 왜 보금자리론으로 직행했냐는 질문이 나올 법도 해서 적어보자면, 우선 디딤돌은 대출한도가 더 낮았다(그래서 디딤돌과 보금자리론을 동시에 일으키는 매수인도 있다). 금리 부분 역시 최종대출 시 산출되는 금리를 보면 보금자리론과 정말 대동소이하다. 그나마 신생아특례대출이 좀 넉넉한 편인데 우린 딩크다 ㅎ..

​

여하튼 이 기금대출의 요건 중 하나로 소득요건(연 7천 이하)이 좀 위태로웠는데, 자세히 알아보니 경우의 수가 2가지로 나뉘고 있었다.

1년 미만의 소득에 대해서는 연환산하여 계산하고,

2개년의 소득차이가 20% 이하인 경우 최근년도 소득을 그대로 사용하고

20% 이상인 경우 2개년도의 소득을 산술평균 내서 사용하도록 되어 있다.

혹시, 연말정산신고 소득이 7천을 넘어 궁금하신 분은 해당 내용에 대해 확인해볼 필요가 있겠다.

​

실제 신청시에는, 산정할 소득을 주택금융공사 쪽에서 알아서 사용하겠지만, 예상 대출 한도를 미리 조회해볼 때는 소득을 직접 입력해봐야 하므로 이 부분을 확인하고 정확한 소득을 확인하는 것이 좋겠다.

소득요건은 혼인신고를 마친 '부부'라고 해도 늘려주질 않는다. 예외적으로 대출 신청일이 혼인 신고일로부터 7년 이내이거나 결혼 예정인 경우 한도를 약간 늘려 연 8천 5백까지 상향해 주지만, 현실과 동떨어져 있는 금액임은 확실하다. 대표적인 혼인패널티

​

여기에 필요한 서류는 주민등록등본, 가족관계증명서, 건강보험자격득실확인서 등이 있는데 전부 스크래핑으로 알아서 수집한다. 따로 직접 업로드해야 하는 서류는 원천징수영수증과 매매계약서(구입자금증빙) 정도다. 단, 원천징수영수증의 경우 회사의 직인(혹은 법인인감, 사용인감 등)이 꼭 필요하다. 이거 잊어먹으면 보충요청이 들어오기 때문에 잊지 말자.

직인 찍어서 스캔본 준비해놓고 안찍은 스캔본을 업로드한 사람 나야 나

​

또한, 주택금융공사에서 심사승인을 했지만, 돈은 은행에서 지급하기 문에 승인통지 이후 은행에 방문해서 대출서류도 작성해야 한다. 이 때, 은행에서 요구하는 서류를 또 따로 준비해야 하는데, 내 경우는 매매계약서, 주민등록등본 및 초본 각 1부, 물건지 전입세대열람내역, 인감증명서 및 도장, 신분증, 가족관계증명서, 임대차계약서(세입자 있는 경우에 한함) 등이었다. 이 내용은 밑에서 다시 한 번 설명하겠다.

​

아마, 보금자리론을 검색해보는 사람들 중 대다수는 다른 신용대출 등과 동시에 대출을 일으킬 때(소위 영끌), 어떤 대출을 먼저 해야 하는지 찾아보는 사람들도 있을 것 같은데, 그 부분에 대해 먼저 써보겠다!

신용대출 먼저 신청하기

보금자리론은 DTI를 사용한다. DTI는 쉽게 말해 주택담보대출의 총부채상환비율을 나타내는 지표로서, 이름에서 알 수 있듯이 주택담보대출만을 고려한다.

반대로, 일반 가계대출은 DSR은 총부채원리금상환비율로, 모든 부채를 고려한다. 특히, 작성일(25년 5월) 현재, 금감원의 DSR 적용 강화가 예고되는 지금같은 경우는 좀 더 민감한 지표라고 할 수 있다.

​

고려하는 지표가 이렇게 상이하다보니 주택담보대출을 먼저 일으키고 가계대출을 일으킬 경우 DSR수치 문제로 1금융권의 대출이 거절되거나 한도가 터무니없게 나올 수 있다.

반대로, 가계대출을 먼저 일으키고 보금자리론을 마지막에 일으킬 경우 DTI에 잡히는 숫자가 따로 없으므로 신용상태에 큰 문제가 없다면 좋은 결과를 기대할 수 있게 된다.

​

그래서 먼저, 주거래은행인 우리은행에 바로 마통을 뚫었다(원래 마통 없었음). 일반적인 신용대출을 해도 됐겠지만, 주택매매대금 뿐만이 아니라 취득세, 법무사비용 등의 비용과 그동안 대충 사용하고 있었던 가구가전의 일부교체비용, 매매주택의 도배장판 등 정확히 얼마의 추가비용이 필요할 지 예측하기 어려웠고, 왕창 빌린 후 일부중도상환하면서 수수료를 또 발생시키느니 마통을 뚫고 필요한만큼 꺼내쓰면서 조금 더 비싼 이율 잠깐 감당하고 빨리 상환해버린 뒤 약정해지하는 것이 더 낫다고 판단했기 때문.

​

이후, 회사와 연계한 기업은행대출(집단대출)을 추가로 일으켰다. 이건 회사에서 일종의 복지차원으로 만든건데, 대출은 기업은행에서 최대 5천만원까지 해주고, 이자는 회사에서 거의 대부분 지원해줘 실질 저금리로 이용할 수 있는 상품이였다.

(근데 알고보니 [기업은행대출 + 타 업권 전체 가계대출합산금액 <= 1억]이어야 하는 히든한도상품이었다=ㅅ=, 그래서 대책없이 1억을 뚫어놓은 우리은행 마통을 4천으로 줄이고 기업은행에서 5천을 받았다.)

​

이렇게, 보금자리론 신청 전 필요한 신용대출을 먼저 마련해 놓은 후, 보금자리론을 후순위로 신청했다.

보금자리론 신청하기

아파트라면 대체로 KB시세가 있기 때문에 서류작성에 어려운 부분은 없다. 되려, 신청자 본인에 대한 정보를 입력해 넣는 과정이 지루할 정도로 길었던 수준.

유의사항?으로,

1. 아낌e보금자리론 신청으로 금리 인하를 받으려면 부동산계약도 전자로 해야된다고 착각하는 경우가 있는데, 아니다. 부동산계약은 그냥 페이퍼로 해도 된다. 보금자리론 신청이 전자방식이면 되는 것.
2. 생애최초특례를 이용해 LTV80%를 적용하려면 생애최초를 선택하고 보증료납부에 동의해야 한다. 나는 80%를 적용했다..!

​

대출신청 과정 중에 보면, 은행 지점을 한 곳 선택하도록 되어 있다.

보통은 아무 지점이나 선택해서 가면 된다. 징검다리도 두들겨 보고 건너려면, 각각의 지점에 전화해 보금자리론 취급하는지 물어보면 된다. 근데... 필요없다. 다 취급한다.

가계대출(신용대출)과 보금자리론을 함께 이용하는 경우, 두 가지 대출을 모두 같은 은행으로 신청하면, 은행에 따라 대출을 거절하는 경우도 발생한다고 하는 글도 몇 개 봤다. 이 경우, 다시 주택금융공사에서 신청서를 작성하고 승인통지를 기다려야 하는 상황이 발생하기 때문에, 가계대출 없는 은행을 지정하는 것도 방법이다.

그리고 대출승인통지를 받은 후엔 내가 선택한 그 지점에 가서 대출서류를 작성하고 대출금을 받아야 한다. 경우에 따라 물건지 확인이 필요한 경우도 있다고 하니, 물건지 주변의 은행을 선택하는 것이 좋다고 한다.

잔금일까지 시간은 충분히 있는 상태였기 때문에, 설령 은행에서 빠꾸를 먹여도 다시 승인받을 시간은 충분했지만, 실패를 피하고 싶었던 나는 물건지 주변에 있는 국민은행을 선택해 보금자리론을 신청했다(국민은행은 대출은 커녕 계좌도 없는 곳이었다 =ㅅ=).

​

신청 이후 국민은행에서 해피콜이 온다. 본인확인 및 신청한 내용 확인을 마친 후에, 심사가 시작되었다.

심사 이후 결재완료 단계로 넘어가기까지는 꽤 많은 시간이 걸렸다.

• 4월 4일 : 보금자리론 신청
• 4월 7일 : 해피콜
• 4월 9일 : 심사 시작 (이 때부터 어마어마한 신용조회 알람에 시달리게 됨)
• 4월 15일 : 결재 완료 (심사는 완료되었지만, 아직 은행 방문은 불가능)
• 4월 28일 : 심사 완료 통지 (이 때부터 은행 방문 가능)

​

주택금융공사의 '승인'은 유효기간이 한 달이다. 그래서 나처럼 너무 일찍 신청해서 잔금일보다 30일 넘게 남은 시점에서 심사가 완료된 경우, 심사 통지를 미리 내주지 않고, 잔금일로부터 남은 기간이 30일 이내일 때가 되어서야 통지를 보내준다.

그렇다고 해서 내 잔금일이 5월 22일이니까 4월 23일이 되자마자 바로 보내주는 것도 아니다.

4월 22일이라고 봐야 하나... 여기에 초일불산입이 적용되는지는 모르겠다

​

아마 느긋하게 기다렸어도 심사완료통지는 보내줬을 테지만, 대출신청과정 내내 옆에서 불안해하는 찌를 보기 안쓰러워 그 다음 주 월요일(4월 28일)이 되자마자 주택금융공사에 전화를 걸어봤다.

그랬더니, 마침 오늘 통지를 발송하려는 건이라고 하면서 통지를 발송해 줬다.

이렇게 통지를 받고 나면 주택금융공사에서도 아래처럼 통지완료로 상태가 변경된다.

이제 이 때부터 은행에 가서 서류를 작성할 수 있게 되고, 은행에서도 대출승인 안내와 함께 구비서류를 안내해준다.

대부분 알아서 바로바로 준비할 수 있는 서류들이다(은행마다 상이할 순 있음).

발급받아둔 인감증명서가 없다면 발급받고, 없다면 등록해야 한다. 개인인감증명서는 주민센터에서 10분정도면 금방 등록할 수 있다.

주민센터에서 처리할 업무는 다 금방 끝난다. 가기 위해 연차를 내야 하는 것이 문제일 뿐

이 때 주의해야 할 것은, 인감으로 사용할 도장은 훼손가능성이 높은 도장은 안된다. 예를 들어, 잉크가 내장된 고무도장 같은 것. 나는 이걸 몰라서 한 번 입구컷을 당했다.

그래서 부랴부랴 인감으로 사용할 다른 도장을 주문해 인감증명서를 등록, 발급받았다.

​

전입세대열람내역은 주민센터에서 방문받아야 한다. 신분증과 매매계약서를 지참하여 주민센터에서 양식작성 후 담당공무원 분께 제출하면 전입세대 열람내역서를 하나 발급해준다.

발급받은 전입세대열람내역서와 등본, 초본 등 기타 서류들을 들고 은행에 가서 대출서류를 작성하면 된다.

나는 국민은행에 개설된 계좌가 단 1좌도 없었기 때문에 계좌개설부터 했다 ㅋㅋ...

기금대출이고 기금승인이 났기 때문에 국민은행 거래내역 여부는 전혀 상관이 없는데, 창구직원이 '거래내역이 하나도 없으면 대출을 해줄 수 없다'같은 소릴 지껄이며 카드를 만들고 사용하라고 협박을 당했다.

전혀 상관없는거 뻔히 알고 있었지만, 창구직원이 헛소리로 뻐팅기기 시작하면 귀찮아지는건 나니까 그냥 알았다고 하고 카드를 강매당했다.

그냥 친절하게 응대해줘도 카드같은거 만들어주고 갈 생각이 있었는데...

대출서류를 모두 작성하고, 모바일 앱에서 공인인증서로 대출약정 전자서명까지 잘 마무리 하면 보금자리론 신청까지는 끝이 난다.

대출 실행(잔금)

잔금일 3~5일전 정도에 은행 법무사로부터 연락이 온다.

​

부동산 매매에서 법무사가 할 일은 대충 총 3가지, 기존 근저당 말소, 신규 근저당 설정, 소유권 이전이다.

​

기존 근저당 말소는 매도인의 비용으로 부담될 일이니 패스.

나머지 두 가지만 처리하면 되는데, 신규 근저당 설정비용은 원래 대출을 받는 고객의 몫이지만, 기금대출은 이 부분을 은행이 부담한다(국민주택채권매입비용 제외). 그래서 내가 따로 해결해야 할 부분은 소유권 이전 하나 뿐이었다.

​

소유권 이전등기에 대해 법무통에서 견적을 받아보니 법무비 25만원짜리 견적이 줄줄이 날아왔다.

그렇지만 은행에서 연락온 법무사는 35만원을 부르면서 '이 정도면 법무통 견적이다' 라고 쌉소리를 시전하길래 법무통은 25만원이다 라고 얘기했더니 그럼 소유권 이전등기는 자기는 못하겠다고, 오늘 뭐 1억짜리 물건도 25만원을 받았네 어쩌네 하면서 2번째 쌉소리를 시전했다 -_

몇몇 블로그 글을 보면 은행 법무사가 법무통 견적에 맞췄다는 후기를 많이 볼 수 있었는데, 이 법무사는 생각보다 꽤 뻐팅기는 사람이었다.

그냥 '아 네~' 하고 법무통 법무사를 불러도 되겠지만, 처음 하는 매매계약이니 혼선을 최대한 줄이기 위해 최종적으로는 그냥 30만원에 맞추기로 했다.

​

공인중개사와 연락해 만나는 장소와 시간, 어떤 법무사가 무슨 일을 처리할 지 등등을 다 얘기하고 정한 뒤에는, 잔금일날 한 자리에 모여서 넘겨야 될 서류 넘겨주고 돈만 왔다갔다 하면 된다.

매매계약서 원본, 등본, 가족관계증명서, 도장, 신분증 등의 서류가 필요한데, 중개인이나 법무사 측에 확인하는 것이 좋다. 잔금일 날 등기를 위해 법무사가 매매계약서 원본을 가져가게 되는데, 이후 일처리 시 매매계약서가 없으면 내가 곤란할 수 있으므로 원본대조필이 찍힌 사본을 하나 꼭 받아놓는 것을 추천한다(등기 후 다시 돌려받음).

​

취득세를 카드로 납부하려면 먼저 법무사에게 취득세는 카드로 납부하겠다고 얘기를 해야 한다. 그럼 법무사가 지로를 받아 보내주고, 위택스 어플에서 지로 납부번호를 입력해서 카드로 납부할 수 있게 된다.

​

기존 매도인의 근저당을 해지할 때, 대출금을 바로 은행으로 쏘는 경우가 있고, 매도인 계좌로 쏘는 경우가 있는데, 내 경우는 매도인 계좌로 들어갔다. 그래서 모든 잔금과 비용 등을 해결한 후에는 매도인과 법무사가 그 자리에서 근저당을 말소하는 과정까지 다 지켜보고 나서야 끝이 났다.

​

그리고 그 다음날 등기부등본을 떼보니 소유자가 내 명의로 바뀌었고 기존 근저당도 깔끔하게 사라졌다.

이후 법무사로부터 등기관련 서류들을 받으면 매매계약은 끝이 난다.

내 기준 글을 쓰는 시점에 아직 서류는 받지 못했다. 잔금일 기준 7~10일 걸린다고 하니 기다려봐야지 ㅎ_ㅎ.

이젠 도배, 장판 및 싱크대 교체, 스마트 스위치 매립 등의 작업을 해야 한다! 시간이 좀 걸릴 듯.